Question-réponse
Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?
Vérifié le 01/01/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour le relouer au prix du marché, dans certains cas. La procédure permettant de faire sortir le logement du régime de la loi de 1948 est appelée bail de sortie progressive de la loi de 1948.
Le logement susceptible d'être concerné par cette procédure doit être classé en catégorie II B ou catégorie II C. Ces catégories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualité.
Cette procédure ne s'applique qu'aux locataires dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants (foyer) dépassent un certain montant.
Pour le calcul des ressources, il faut prendre en compte le revenu net imposable de l'année civile précédant celle où intervient la proposition du propriétaire pour une sortie du bail progressive.
Nombre de personnes vivant au foyer | En Île-de-France | Autre région |
1 personne | 39 759 € | 29 819 € |
2 personnes | 48 519 € | 36 389 € |
3 personnes | 57 279 € | 42 960 € |
4 personnes | 66 041 € | 49 530 € |
Par personne supplémentaire | + 8 760 € | + 6 570 € |
La procédure pour un bail de sortie progressive de la loi de 1948 comporte plusieurs étapes :
-
1
re étape : le bailleur envoie une proposition de bail de sortie progressive
Le propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire parvenir au locataire une proposition de bail de sortie progressive :
- par lettre recommandée avec avis de réception,
- ou par acte d'huissier.
Cette proposition consiste à avertir le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'un nouveau bail d'une durée de 8 ans va être signé et qu'un nouveau loyer va être fixé. A cette fin, la proposition de bail doit contenir l'ensemble des dispositions de l'article 25 et des articles 28 à 33 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le nouveau loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.
Dans le courrier, le propriétaire doit fournir au minimum 3 références de loyer.
À noter
certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux .
Le propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire parvenir au locataire une proposition de bail de sortie progressive :
- par lettre recommandée avec avis de réception,
- ou par acte d'huissier.
Cette proposition consiste à avertir le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'un nouveau bail d'une durée de 8 ans va être signé et qu'un nouveau loyer va être fixé. A cette fin, la proposition de bail doit contenir l'ensemble des dispositions de l'article 25 et des articles 28 à 33 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le nouveau loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.
Dans le courrier, le propriétaire doit fournir au minimum 6 références de loyer.
À noter
certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) ou auprès du réseau des observatoires locaux .
-
2
e étape : réponse du locataire
Dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la proposition de bail de sortie progressive, le locataire peut :
- répondre au bailleur que les conditions de ressources autorisant l'application d'un bail de sortie progressif ne sont pas respectées. Le locataire doit accompagner sa réponse des justificatifs nécessaires,
- refuser la proposition du bailleur et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement.
- accepter la proposition du bailleur et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement.
- choisir de ne pas répondre au bailleur. Cette absence de réponse vaut refus.
Le locataire doit faire parvenir sa réponse :
- par lettre recommandée avec avis de réception,
- ou par acte d'huissier.
3e étape : conclusion on non du bail de sortie progressive
-
En cas d'accord, le propriétaire doit proposer un nouveau bail au locataire.
Le nouveau contrat de location prend effet 6 mois après la date de proposition du propriétaire, sauf exception.
Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer doit être progressive et être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans. La révision annuelle en fonction de l'IRL peut être appliquée, à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.
Si le locataire a demandé le remboursement de travaux, le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la conclusion du bail de sortie progressive. Sur demande du propriétaire, le remboursement peut aussi être échelonné au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore à la fin de ce bail, le propriétaire en règle alors le solde au locataire.
-
Dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition de bail de sortie progressive par le locataire, le propriétaire ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation
Où s’adresser ?
Si aucun accord n'est trouvé trouvé par la commission, le juge peut être saisi dans les 6 mois qui suivent la date de proposition du propriétaire.
Le juge statue sur le bien-fondé de l'application d'un bail de sortie progressive.
S'il s'applique, le juge fixera alors le montant du nouveau loyer et statuera sur les demandes du locataire et du propriétaire.
Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la date de proposition du propriétaire, sauf exception. Il est conclu pour une durée de 8 ans.
Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer devra être progressive et étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans. La révision annuelle en fonction de l'IRL pourra être appliquée, à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.
Où s’adresser ?
Attention :
Si aucun accord n'est trouvé trouvé par la commission, et que le juge n'est pas saisi dans les 6 mois qui suivent la date de proposition du propriétaire, alors le logement reste soumis à la loi de 1948.
-
3
e étape : à la fin du bail de sortie progressive
À la fin du bail de sortie progressive, un nouveau bail doit être conclu. Ce nouveau bail est alors soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des dispositions prévues par la loi.
Attention :
si à la fin du bail de 8 ans le locataire est âgé de plus de 65 ans ou est handicapé, il bénéficiera alors du maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de location primitif.
Questions ? Réponses !
Pour en savoir plus
-
Observatoire des loyers - agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
-
Observatoires des loyers - réseau des observatoires locaux
Ministère chargé du logement